相続登記と費用

相続登記費用には報酬と実費があります

相続登記や、売買による所有権移転登記など、登記を司法書士に依頼すると登記費用がかかります。

その登記費用は、報酬と実費に分けられます。

報酬は、司法書士の報酬です。

実費は、登録免許税、書類取得実費、郵送費、消費税などです。

 

司法書士報酬について

司法書士報酬は現在自由化かれていて、事務所ごとに計算方法は異なります。

大きく分けると2パターンあります。

1つめは、昔ながらの料金体系で、登記は4万円くらいからで、そこから加算していくパターン。

2つめは、パック料金。例えば、相続登記パック9万円などです。

 

パックでも、不動産の評価額や管轄ごとに加算していくものもよくありますので、一概にどちらが安いかというのはわかりません。

相続登記の報酬が6万円くらいで済むということも多々あるので、そうなると従来型の料金体系の方が安いでしょう。

私見ですが、どちらの料金体系でも、そんなに金額は変わらないのではないでしょうか。

相続登記の報酬平均

いままでたくさんの相続登記をしてきました。

独立してからも、勤務時代は複数の事務所でやってきました。

一戸建て住宅の土地建物の相続登記の場合は、だいたい8万円、9万円の報酬が一番多かったように思います。

東京でいうと、多摩地方は評価額が比較的安くなるので、7.8万くらいでしょうか。

 

不動産をいくつかお持ちの方だと、報酬は10万円を超えることになりますが、それでも普通は15万円行かないでしょう。

20万円を超える報酬は不動産をかなりお持ちの方になり、そういった依頼は弁護士や税理士からきます。

 

私の感覚だと、こんな感じです。

やはり、実際はいくらになるのか、お客様は心配になるでしょうね。

司法書士は、しっかりと報酬の根拠を説明する義務がありますので、面談のときに説明があると思います。

 

実費

実費は、どこの司法書士事務所に依頼しても同じになるはずなのざっくり記載します。

一番大きいのは、登録免許税です。

相続登記の場合、不動産の評価額の0.4%が登録免許税の額です。

3000万の不動産の名義変更をする場合は、12万円の登録免許税です。

その他、郵送費や、消費税や、書類の取得実費があります。

 


編集後記

報酬については、聞きづらいという方も多くいらっしゃると思います。

先日も、後見ですが、被後見人の方から後見人報酬について気になっていたとお話がありました。

(後見報酬については、就任前にご案内しています)

後見に限らず、相続登記でも同じように、報酬については聞くのがためらわれることもあるでしょう。

面談では聞きずらい場合、メール相談などで聞いてみるのも手です。

報酬の概算を出すために、色々な情報が必要になるので、何回かメールのやり取りをする必要があるかもしれませんが、ご了承いただければと思います。

 

会社の登記と相続 ~相続による役員変更登記は忘れがちです~

相続は会社の登記とも関係があります

相続の登記というと、不動産の名義変更が思い浮かびます。

ところで、相続は会社の登記にも関係してきます。

役員変更登記です。

取締役や、監査役などの役員が死亡した場合、役員変更登記をする必要があります。

 

相続と役員変更登記

意外とこの死亡による役員変更の登記は忘れがちです。

死亡により役員が減り、不足する場合は、新たに役員を選任する必要が出てくることもあります。

登記しないで放置しておくと過料が発生するので注意です。

この点、不動産の相続登記は放置していても、過料は発生しません。

 

 

5月29日から法定相続情報の運用開始

来週、平成29年5月29日から法定相続情報の運用が始まります。

法務省のホームページでも紹介されていますので、検索してみてください。

 

法定相続情報証明制度とは

法定相続情報の制度で交付される法定相続情報一覧図が、相続登記や、預金払い戻し手続きなどの相続手続きに利用することができます。

ただし、運用からしばらくは、金融機関でも対応がまちまちになるのではないかと危惧しております。

メリットは?

戸籍を取得する費用が安くなることが期待されます。

亡くなったかたの出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍を集めると5通から10通くらいになることが多いです。

もっと多くなる場合もあります。

戸籍は1通450円、除籍は1通750円かかるので、一式集めると5千円以上はかかることもしばしばです。

これを、相続登記用、相続税用、金融機関の預貯金や株式の解約用など何セットもとると戸籍の取得実費だけで2万円以上くらいかかることもありましたが、これが1セットだけ集めればよいとなると、費用は抑えられます。

 

あと、相続手続きをする金融機関の審査は手間が減るので、手続きのスピードが速くなるかもしれません。

 


法定相続情報の取得についてのページを作成しました。

法定相続情報について

 

 

法定相続情報証明制度

法定相続の証明書を発行するという話がありましたが、5月下旬から始まるようです。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170328-00000030-jij-pol

発行手数料は無料とありますが、無料で何枚でも発行してもらえるのでしょうか。
いやぁ、法務局の職員も増員しないと対応が大変かと思います。

まずは相続登記で使えるらしいです。
ということは、しばらくは
一回法務局でこの証明書を発行してもらい登記用に取っておき、返してもらった戸籍(原本還付できるんでしょう?)で、銀行などの相続手続きを進めるという感じかな。

不動産の名義変更以外に使えるようになれば相続手続きをする機関や会社は楽になりそうです。
相続人は一回は戸籍をすべてとらないといけないですが、その後に何回も戸籍を取る必要はなくなるといいですね。

この法定相続情報証明制度の普及で、戸籍を読む頻度も少し減るのかなと思いました。

相続した不動産を探す

相続登記の依頼で、相続した不動産の名義変更を依頼されます。

その相続した物件を、相続人が把握していないことが、よくあります。
自宅の敷地がいくつかあったり、私道部分があったり、土地を買ったのがもう50年前だったとかで、相続人もよく知らないのも当然です。

なので、相続登記をご依頼いただいたとき、「名寄せ」も取得します。(依頼者に取っていただくこともあります)
名寄せには、その市町村の所有不動産が記載されているからです。しかし、固定資産税が非課税である私道部分は載っていないことも。。。

私はできるだけのことはやりたいので、念のため、公図を取得し、周辺の土地の登記名義を調べることもします。

そうやって、なるべくどうなんでしょ相続登記に漏れがないようにしているんですね。
でも、ここまでやってる司法書士はそんなに、多くないような気がします。

相続手続きって大変ですね・・・

親の相続手続きを進めています。
あいさつ回りに入ったり、金融機関に行ったり、役所で書類をとったり、車を売ったり。
相続登記も金融機関の手続きもスタートしたばかりです。

仕事で相続の事務作業をするときは、特別大変とは思わなかったのですが、それは仕事だからなのかもしれません。

プライベートのほうは、やらずに置いておくとすぐに時間が経ってしまいます。
というか、進めるのがおっくうになってきました(^^;)

大変とは、お客様や友人から聞いていたのですが、本当に大変ですね。

お客様の大変さも今まで以上に分かるようになったと思います。

相続登記に必要な住民票の除票又は戸籍の附票の保存期間は5年なので短いです

同一性を証する書面ってなに?

相続登記には、

登記簿上の所有者が同一であることを証明するために、同一性を証する書面が添付書類に含まれています。

具体的には、住民票の除票や、戸籍の附票がこれに当たります。

登記簿上の所有者の住所と、亡くなったかたの住所が一致すれは同じ人と特定されるということですね~。

 

しかし、住民票の除票は、亡くなってから5年間しか発行されませんし、戸籍の附票も発行されなくなっている場合も多いのです。

(戸籍の附票については、戸籍の様式が変わってから5年間とか、除籍謄本になってから5年です。)

 

この除票や、附票が発行されないということが多く、少し面倒になります。

 

住民票除票や戸籍附票が発行されないときどうするの?

保存期間の経過で発行されないときは、代わりに権利証を提出したり、

相続人の上申書を提出したり、不在籍・不在住証明や、保存期間経過のため発行できない証明書を提出したり様々です。

法務局によっても代替書類が変わるらしいので、法務局に問合せすることもあります。

 

上申書は相続人全員に実印で押印なので、すでに遺産分割協議書が終わって時間がたっていると、気後れしたりするんですよね。

ということで少し?面倒になりますが、司法書士に依頼すればスムーズに進めてくれますのでご安心を。

 

保存期間の伸長が望まれます

戸籍は保存期間が伸びたのですが、この住民票の除票や戸籍の附票については、延長されませんでした。

実務的にはとっても残念。。。

一般のかたも、司法書士も、法務局も助かるので、ぜひ保存期間延長してほしいところです。

 

 

 

相続登記完了までどのくらいかかりますか?とよく質問があります。

相続登記ご依頼の相談で、どのくらいで登記は終わりますか?というものがあります。

必要書類が揃ってから、大体10日から2週間程ですとお答えします。

登記申請書を法務局に提出してから、登記完了予定日は法務局のホームページで調べることができます。

『登記完了予定日』で検索してみて下さい。

必要書類がそろってから2週間ほどと先ほど記載しました。

では必要書類がそろうまで、どれくらいかかるでしょう?

これは一概には答えることができません。

お客様によって必要書類がほぼそろっているかたであれば1日でそろいます。

しかし、戸籍を取ったり、遺産分割協議書を作ったり、協議書に署名押印する相続人が多かったりすると、揃うまでに時間がかかることもよくあることです。

お問合せはお気軽にどうぞ。

兄弟姉妹が相続人になる場合は遺言等の準備をしたほうがいい理由

配偶者がいれば、配偶者は必ず相続人になりますが、兄弟姉妹が相続人になる場合は限られています。

亡くなったかたに、子供も親・祖父母などの直系の親族(尊属)がいない場合に、兄弟姉妹が相続人になります。

 

兄弟姉妹が相続人になる場合には、遺言等生前の相続対策を準備しておいたほうがいいのですが、

その理由は付き合いが浅く疎遠な場合が多いことが挙げられます。

特に、甥姪が相続人になるとさらに揉めることがあります。

揉めなくても、相続手続きにいくつも書類に署名押印してもらったり、印鑑証明書を出してもらったりと依頼するのも大変です。

 

わかりやすいように、夫がなくなった妻の立場で考えてみましょう。

■夫の兄弟姉妹が相続人となる

夫が亡くなった場合、配偶者である妻が相続人になります。

そして、子がいれば子供が相続人となります。

しかり子もなく、夫の親など尊属もなくなっている場合、

夫の兄弟姉妹が相続人となります。

もし夫の兄弟姉妹が亡くなっていた場合、甥姪が相続人となります。

 

 

夫名義でローンを組んで購入したマイホームの名義を奥様名義にしたい場合。

他の相続人である兄弟姉妹にも遺産分割協議に参加してもらう必要があります。

相続人としての権利は兄弟姉妹にもあるので、もめるケースが多々あります。

夫の兄弟姉妹とも仲良くやっていたとしても、相続手続きで署名をもらったり、実印を押してもらうのも心理的に負担でしょう。

 

遺言書を用意しておく

遺言書を用意しておけば、夫の兄弟姉妹に相続手続きの手間をかけずに済むことも可能です。

遺言書を作ってなかったので、夫婦でやっていた事業を存続できなくなったり、家に住むことができなくなったりすることもあります。

 

そして、できれば公正証書で作成してください。

 

遺言は公正証書で作成したほうがいい理由

1.遺言の形式を整え、無効となるのを防ぐ

2.紛失の危険がない

3.検認手続きをしないでいい

 

1について、

遺言は形式が決まっています。もし、遺言の体裁を整えていなかったら遺言として無効になることもあります。

 

2について、

自筆証書遺言は紛失の危険もありますが、

公正証書遺言であれば、公証役場に保管されますし、相続人による検索サービスも利用できます。

 

3について、

自筆証書遺言は検認という手続きを家庭裁判所で行う必要があります。

その手続きに、相続人は裁判所によばれるので、夫の兄弟姉妹が相続人の場合は、兄弟姉妹にも裁判所から通知が行きます。

検認手続きに参加しなくても、手続きは進むのですが、裁判所から通知が行くとなるとやはり面倒をおかけすることになるのではないでしょうか。

 

 


編集後記

遺言書は全員が書いておくべきだとは思いません。

ですが、

残された大切な相続人が、つらい思いをすることを防げるのであれば、作っておくべきでしょう。

 

 

 

 

<おすすめ>遺産分割の調停に参考になる本

ご紹介する下記書籍「実践調停 遺産分割事件 -物語から読み解く調停進行と実務」は、

遺産分割調停の全体像が分かりとても参考になります(^^)

 

 

小説形式で書かれているので、法律実務書ですが眠くなりませんし、面白く読むことができました。

一般のかたにもおすすめです。

 

一般のかたといっても、実際は税理士、司法書士、行政書士に頼む人や、紛争がなくご自身で作られるかたは不要でしょう。

紛争があって弁護士に依頼しないかたが対象でしょうか。

相談会などに出席していると、弁護士に依頼しないで、ご自身で調停手続きやられているかたもけっこういらっしゃるようです。

そういう方には調停の流れが分かりますし、とてもいい本ではないかと思います。

 

実務家にとっても、「家庭裁判所における遺産分割・遺留分の実務」で有名な片岡武先生の新刊本なので、参考になるでしょう。

 

 

 

相続人がいないときの手続き

人が死亡すると相続が開始しますが、相続人がいない場合、相続財産はどうなるのでしょうか。

死亡したかたの財産関係について、何らかの利害関係があった人はどうすればいいのでしょうか。

 

最近はひとり暮らしのかたも増えて、おひとりで亡くなるケースも増えているのではないでしょうか。

後見実務や、相続財産管理人、不在者財産管理人経験者のお話を聞くと、これからは相続人がいない・わからないケースはどんどん増えていくのかなと思います。

 

民法は、相続人がいない場合、相続財産が帰属主体を明らかにするため相続財産を法人とみなします。そして、相続財産管理人を選任し、相続財産の管理をし、清算していきます。

相続人も探しますが、もし相続人がいない場合、相続財産は特別縁故者に分与されます。

そして、残った財産は国庫に引き継がれることになります。

 

例えば、一人暮らしのかたが亡くなると、いろいろと問題がでることも。

アパートやマンションの場合、異臭が出たり、建物に損害がでることや、発見されるのが大きく遅れると、警察でも誰が亡くなったか特定できないこともあります。

そういった場合は、不在者財産管理人を選任し、7年後失踪宣告をして、本人死亡とみなすまで財産を管理することもあります。

 

1人暮らしのかたは、近所のかたと関係をもち、地域のネットワークを築いたりするといいのかなと思います。

また役所(社協含む)専門家や、郵便局や、会社が見守りサービスを実施していたりするので、利用するのも一つの手です。

 

老後に関して、私がお手伝いできることは、遺言、任意後見や見守り契約など、ホームロイヤーとして寄り添っていくことでしょうか。

そこに心の通い合いが必要なので、人と人との相性の問題はあると思います。

 

 

 

遺産承継業務についてのページを作成しました。

相続登記の際に預貯金などの相続財産の承継について相談を受けることが多くなりました。

また高齢社会ということもありますが、成年後見業務終了の際に追加で遺産の整理業務の相談があることも多いようです。

そこで当事務所ホームページにも追加で記事を作成してみました。

↓↓↓

遺産承継業務について

 

いかがでしょうか?

わかりにくい点、相談したいことがございましたら、お問い合せフォームより連絡してください。

 

なかなか、難しいケースも多く、運用も日々変わるなか、一筋縄ではいかない業務ですが、粘り強く取り組んでいきたい業務です。

 

 

 

必要ないのに遺言する、必要なのに遺言を残さない・・・

遺言を残すのも、

残さないのも、

個人の自由で、その意思を尊重します。

 

タイトルの必要ないのに遺言しないは言い過ぎですけどね。

必要あるかないかは、わからないので。

 

でも、確実に、遺言を残していたほうがいいというかたは、いらっしゃいます。

 

日々の業務をしながらですが、

誤解をおそれず言うならば、

遺言があまり必要ではない人が遺言を残そうと、

親権に、推定相続人のことを考え、

 

本当に、

遺言がなければ、

残される配偶者や子供が困る、

というかたが、遺言を残されていないのではないか・・・

と感じてしまいます。

 

それは、

職業柄、

問題が起こる前に、

遺言書作成の依頼が持ち込まれ、

 

 

相続が起こり、

トラブルになってから、

相続問題の依頼が持ち込まれるから、

感じるのかもしれません。

 

 

例えば、

個人事業をやっていて、配偶者はいるが、子供がいないから、

推定相続人が配偶者と兄弟姉妹というかたは、

相続が起こったときのリスク管理として、遺言などを残しておくべきなのです。

 

いかに、

配偶者に対する愛情が深かろうが、

遺言がなければ、

相続が開始したときに、

残された配偶者は、事業を続けられなくなることもあるのですから。

 

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私も、

個人で事業をしている者として、

日々の仕事をし、

生活していくだけで、

精いっぱいで、

その他に将来の相続や、認知症のリスク管理のために、手間も時間も費用も出せないよ、

という気持ちも痛いほどわかります。

 

それでも、

簡単な、遺言も残さずに、

死後、

残された配偶者が窮地に立たされる。

そういった相談を受けるたびに、

切ないし、少し怒りめいたものを感じることがあります。

 

愛情が深く、

いい人だから、

よけいに悲しくなります。

 

市役所の無料相談でも、

弁護士でも、司法書士でも、行政書士でも、税理士でもいいので、

ぜひ相談してみてください。

 

 

少し変わった、結婚記念日の贈り物として、

遺言書もいいかもしれません。

縁起でもないですけどね。。。

 

 

 

「法定相続情報証明制度」(仮称)とは?

法務省は、来年度から「法定相続情報証明制度」という制度を新設すると発表したそうです。

 

相続登記や、銀行の相続手続き、相続税、保険、など相続手続きをするために、

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と、相続人の戸籍をとる必要があります。

 

場合によっては、数通ずつ、戸籍をとるので、取得費用もけっこうかかっていました。

それが、法定相続情報証明制度が創設されると、戸籍は1セット取得し、法定相続の証明書を手に入れれば大概の相続手続きは新しい証明書を使えば済むことになるでしょう。

 

法定相続情報証明制度(仮称)

まだ名称、内容や運用がどうなるかわかりませんが、報道された内容では、

法務局に戸籍一式を提出すれば、「法定相続の証明書(正式名称はまだわかりません)」を作成してもらえるようです。

この証明書1枚あれば、誰が相続人が判明することになります。

 

結局、最初に法定相続の証明書を作成してもらうときに、戸籍が必要となりますが、今までのように登記用、銀行用、納税用と何通も取得する必要はなくなりますよね。

法定相続の証明書を数通とっておけば、後の手続きに使えます。

相続人からすると、1回は戸籍を取得する必要があるので、その手間は変わりませんが、1セットの取得で良くなれば、かかる費用が減るのでメリットですね。

 

戸籍を取得する司法書士などの専門家は、手数料収入が減るかもしれませんが・・・(^^;)

 

窓口は法務局?

報道では法定相続の証明書は法務局で交付してもらえるとあります。

法務局といえば、毎日のように司法書士は通っていますから(最近は郵送やオンラインで少なくなりましたけど・・)、

相続はまず司法書士に相談していただければと思います。(少し宣伝・・・)

 

相続手続きに関連する人たちは楽になる

相続人を把握するのに、今までは、戸籍一式を読み込まなければなりませんでした。

相続登記をするときに、司法書士や法務局が、相続税申告では税理士や税務署が、銀行手続きでは銀行の方が、同じ戸籍一式を読み込んで、相続人を確認していたのです。

それがこの法定相続の証明書があれば、公の証明があるのですから、あらためて戸籍を読み込む必要がなくなります。

相続人が何十人とか多い場合など、かなり助かるのではないでしょうか。

 

いつから?

来年度とありますが、4月から運用が開始されるのでしょうか。

まだ詳細は分かりませんが、情報が入りましたらブログにもアップします。

 

 

 


編集後記

商業登記も法や規則の改正が色々とありましたが、相続でも手続きに変化がありそうですね。

変化の時代を感じます。

 

 

 

 

相続登記も迅速に手続きを行うことを意識します

売買は基本的に代金決済日が売買の日となり、その日に登記申請します。

その日が締め切りみたいなもので、登記の準備もしておかなければなりません。

 

一方、

相続登記には期限がありません。

強いて挙げれば、必要書類である評価証明書が年度内のものが必要なので、3月31日が期限といえるかもしれません。

 

しかし、

いくら期限がないといっても、書類がそろったのに1週間も2週間も寝かしておいてはいけないでしょう。

 

相続登記を依頼する依頼者は、登記のあと、保険やら、銀行の手続きやらで、戸籍などを使用する予定もあったりと、

できるだけ早く相続の関係書類を返してほしいという場合も多いのではないかと思います。

 

だから、できるだけ、相続登記であっても迅速に手続きを行うことが大切だと考えています。

 

当たり前といえば、そうなのですが・・・

締め切りのない仕事というのは、伸びる傾向もあります。

こちらの事情ではなく、依頼者の気持ちも察して実務を行いたいと思っています。

 


編集後記

申し込んでいたマラソン大会は落選したのですが、

調べてみると

10月に10キロ~30キロで適当な大会がいくつかあるようです。

申し込んで、練習して、ダイエットしたいと思います。

 

 

相続した実家の空き家を売る場合の税金が軽減される?

実家を相続

実家の相続登記を依頼されることも多いのですが、親が亡くなった後、実家が空き家になってしまったという話もあります。

いま国を挙げて空き家対策をしているようですが、実家を相続して相続不動産を売却したときにかかる税金である譲渡所得税が軽減されるという特例ができています。

意外と知られていないようなので、ご紹介します。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

財務省パンフレット「平成28年度税制改正」

http://www.mof.go.jp/tax_policy/publication/brochure/zeisei16.htm

このパンフレットの13ページに「(3)空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とあり、軽く書いてあります

期限があったり、

耐震化していない建物は耐震化するか、取り壊して更地にする必要があるなど、

いろいろと要件があるので、ご利用の際は、税理士か不動産会社の担当にしっかり確認してください。

この特例が使えると大きいですね。

 

 

相続が立て続けに起こったときで最終相続人が1名である場合の相続登記

第1の相続があり、その遺産分割協議をしないまま、第2の相続があり、

最終の相続人が1名の場合の相続登記

サザエさんでいうと、

マスオさんが最初に亡くなり、次にサザエさんが亡くなって、相続人がタラちゃんだけという場合です。

(以下、タラちゃんは成人しているとして記事を書きます。未成年者は遺産分割協議できないので、特別代理人を選任して特別代理人が変わりに遺産分割協議をします)

 

このときマスオさんが持っていた不動産の相続登記でタラちゃんに名義を変えるには、

以前であれば、遺産分割決定書というものを作り、1件の登記申請で名義変更ができていました。

 

遺産分割決定書はどういうものかというと、

タラちゃんがマスオさんの相続人という立場と、サザエさんの(相続人という)立場で、

マスオさんの相続に関する遺産分割協議を1人でやるものです。

1人なので協議書ではなく決定書なのでしょう。

 

タラちゃんがマスオさんの不動産を相続するという遺産分割決定書を作れば、

以前ならマスオさんの不動産の名義をタラちゃんに直接移せました。(1件の登記で名義変更できました)

 

ところが今は2件の相続登記が必要です。

東京地裁平成26年3月13日の判決があり、その後この遺産分割決定書を作成してタラちゃん名義に所有権移転登記をすることは否定されています。

法務局の登記実務でも、この運用で統一されています。

 

よって、

マスオさん名義の不動産をタラちゃん名義にするためには、

マスオさんの相続登記を(遺産分割協議してないので)

法定相続でサザエさんとタラちゃんに2分の1ずつ名義変更して、

 

次に、

サザエさんの持ち分2分の1を、タラちゃんに名義変更するという、

2件の相続登記が必要です。

 

 


ちなみに、

最終の相続人が複数であれば、

遺産分割協議書を作成することが可能です。

たとえば、

波平さんが亡くなり、遺産分割協議しないままフネさんも亡くなったとき、

最終の相続人であるサザエ、カツオ、ワカメで

サザエさんに不動産を相続させるという内容の遺産分割協議書を作成して、

波平名義の不動産をサザエ名義にする所有権移転登記をすることができます。

この場合は、1件の相続登記で名義変更が完了することになります。

 

サザエ、カツオ、ワカメは

亡波平さんの相続人であるフネさんの相続人なので、

亡きフネの立場でも被相続人波平さんの遺産分割協議をしていることになります。

 

ちょっとややこしいですね。。

 

 

 

 

【相続登記】戸籍・住民票・印鑑証明書に期限はありません

相続による不動産の名義変更に使う書類について、期限のあるものは固定資産評価証明書

相続登記には戸籍謄本や、住民票、印鑑証明書が必要なことが多いのですが、

有効期限はありません。

よって4ヶ月前でも、原則として、何年前のものでも添付書類として使うことができます。

原則としてとしたのは、戸籍等の記載内容に変更があったものなどは、使用することはできないからです。

 

固定資産評価証明書は期限があります。

評価証明書は4月1日以降に新年度の評価が記載された評価証明書が交付されます。

登記する年度のものを提出しなければなりません。

 

平成27年度の評価証明書が登記に使用できるのは平成28年3月31日まで

いま役所で評価証明書を取得すると平成27年度のものが取得できます。

この平成27年度の評価証明書を使って相続登記できるのは、平成28年3月31日、今週の木曜までです。

相続登記に限らず、売買の所有権移転登記でも、贈与による所有権移転登記でも同じです。

 

4月に入ると新しい平成28年度の固定資産評価証明書を使用して登記手続きをすることになります。

 

だから、年度末は新しく評価証明書を取得しなくても済むよう、

年度内に登記を申請しようと、すこし忙しくなります(^^)

 

 

相続登記はいつまでにしないといけないの?

相続登記に期限はない

相続を原因とする不動産の名義変更に、

いついつまでにしなければならない、

という期限はありません。

その点、相続の放棄や、税金の申告とは異なりますよね。

 

ただし、

誰がどの土地・建物を相続するか、遺産分割の協議がまとまっているのであれば、

早めに相続登記をしておいたほうがいいでしょう。

 

なぜなら、

たとえば将来、次のような不都合なことになってしまうこともあるからです。

 

相続登記をしないままでいると起こりうる不都合

 

その①

さらに相続が発生して、相続関係が複雑になる

相続登記をしないうちに、その他の相続人が亡くなってしまい新しく相続が始まるたびに

相続人が増えていってしまいます。相続人30人、40人、あるいは100人にもなることもあります。

そうなると、遺産分割協議で揉める可能性も高くなってしまいます。

 

その②

不動産売却や融資の際の抵当権設定の手続きがスムーズに行えないリスク

土地建物を売ったり、抵当権を設定するときには、不動産の名義人を亡くなっているかたから相続人に変更しておく必要があります。

いざ、土地建物を売ろうとしたときに、そこから戸籍の取得、遺産分割協議など相続登記の手続きを始めると早くても数週間、何か問題があれば何ヶ月もかかってしまうでしょう。

将来、不動産を売ったり、融資を受けたりする必要が出ることもあるので、相続登記は早く済ませておくほうが無難です。

 

その③

相続人に借金があると、差し押さえられることもある

 


 

このように、

相続登記には期限というものはないので、

相続があってすぐしなければならないものではありません。

ありきたりの結論になってしまいますが、

早めのお手続きがやっぱりいいですよね。

 

相続税の申告期限には注意

税金の申告は、死亡の日から10ヶ月という期限があるので、その点も考慮にいれて早めに動かれるのがいいかと思います。

相続税の申告実績の多い税理士もご紹介できますので、お気軽にご相談ください。

 

編集後記

12月ももう半分過ぎてしまいました。。

早いですね。

皆様も忙しくされていると思いますが、お風邪など召されませんよう、しっかり休んでくださいね。

 

 

相続登記に権利証は使わない(例外あり)

相続による不動産の名義変更をするとき、

亡くなったかたの権利証は登記申請に使用しません。(例外あり)

 

しかし、

面談のときに、権利証も持ってきてくださいと案内させていただくことも、実は多いのです。

 

それは、2つの理由があります。

理由①権利証から読み取れる情報が、手続きを進めるうえで役に立つ

不動産の登記漏れを防ぐ目的もあります。

理由②亡くなったかたの最後の住所(住民票の除票)と、登記簿上の住所が繋がらないときに備えるため

住所のつながりが証明できない場合、権利証の写しを登記申請に添付することで手続きを進めることができるケースがあります。この意味でタイトルなどに例外ありと書いています。

もし権利証ない場合で住所の繋がりが証明できない場合、上申書などを作る必要も出てくるので、権利証はありますかとお尋ねすることがあります。

 

このように、

一般的に、権利証は相続登記に使用しないことが多いのですが、

面談の際に、持ってきていただき、預かることもよくあります。

 

 

空き家問題 空き家の処分・管理

昨今、空き家問題が司法書士の間でも話題です。

先日、空き家問題について、

とある市役所職員のかたのお話を伺う機会がありました。

 

空き家問題とは

空き家を放置しておくと、治安がわるくなったり、火事や倒壊の恐れがあるものもあり危険なので、何らかの対策をとろうと法律ができました。

空家等対策の推進に関する特別措置法です。

 

国、都道府県、市町村がそれぞれ空き家の抑制、活用、危険な家屋に対しては強制的な執行も含めて動き出しています。

 

 

空き家をどうしたらよいか、処分に困る・・・

某市で、空き家関連の相談で多いのは、空き家の処分のようです。

たとえば、相続した実家を売りたいとか、

売れないなら貸したいなど。

そもそも空き家をどうすればよいのかわからないという相談もあるとのこと。

 

空き家バンクで若い人を呼び込もう

空き家を若い夫婦に貸し出して、市の人口減少を食い止めようとする施策もあります。

ただ、なかなか貸してくれる人が少ないのが、今回話を伺った担当者の話でした。

 

「空き家問題」に関連して司法書士にできること

けっこう司法書士にできることもあります。(^^)

 

・相続に関する手続き(戸籍収集して相続人確定、登記簿謄本の読み取り、相続登記手続き、調停申立て、相続人が不在の場合の相続財産管理人の裁判所への申立て及び相続財産管理人就任)

・空き家の所有者や、相続人が行方不明の場合の不在者財産管理人の裁判所への申立てや不在者財産管理人への就任

・空き家の所有者や、相続人が認知症等の場合の成年後見人選任の申立てや成年後見人への就任

 

自治体などと連携してお手伝いするケースも増えてきています。

 

 

 

 

 

 

自筆証書遺言と公正証書遺言の比較 その2

公正証書遺言のほうが手続きがスムーズ

自筆証書遺言の場合、

相続が開始したら、裁判所に検認の手続きを申し立てる必要があります。

相続登記をする場合も、自筆証書遺言の場合は、検認済みでないといけません。

公正証書遺言の場合、検認の手続きが不要です。

 

検認手続きで相続人全員に通知がいく

自筆証書遺言の検認手続きでは、裁判所から相続人に、検認の期日のお知らせを通知が郵送されます。

 

一方、

公正証書遺言の場合は、検認手続きは必要ないので、そのまま遺言を使って相続手続きをすることができます。

 

 

金融機関の相続手続きでも自筆証書遺言の場合は手間が余計にかかることがある

金融機関の相続手続きに遺言書を使用する場合、公正証書遺言と、自筆証書遺言で対応が異なることがあります。

自筆証書遺言で相続人の一人に相続させるとあっても、相続人全員の同意書を求められることもあるようです。

 

 

今日の結論

おおざっぱに結論を書きますと、

相続人間で争いがなく、相続財産の分配も単純な場合は手軽に作れる自筆証書遺言でも問題ないでしょう。

ここでいう単純な場合とは、「妻に全財産を相続させる」といったような本当に単純な場合です。

それでも相続関係が複雑だと、もめる可能性は残ります。遺留分の主張も可能ですから。私が扱った範囲においては、相続人間で特に争いがない場合が多く、このような専門家が関与していない自筆証書遺言を多く見てきました。

 

「長男と次男に2分の1ずつ相続させる」は、単純とはいえません。

このような遺言の場合は、誰が何を相続するか決めてないので、兄弟間の協議でもめてしまう可能性が大きいのです。

 

争いの種になってしまう遺言書なら、作らないほうがいいと言えます。

私としては、

手間と、時間、お金がかかっても、遺言は慎重に作ったほうがいいと思います。

 

 

 

自筆証書遺言と公正証書遺言の比較 その1

自筆証書遺言と公正証書遺言の比較(私見)

今まで、相続登記をやっていて、自筆証書遺言で相続登記をしたことも、公正証書遺言で相続登記をしたこともあります。

あくまで私の経験の範囲内ですが、

比較してみると・・・

税理士、弁護士、司法書士などの専門家が関与している場合は、公正証書遺言が多く、

自筆証書遺言は専門家が関与していない場合がほどんどでした。

これは想像がつきますね(^^)

専門家が関与していないということは・・・

専門家が関与していないということは、法律に則っていない自筆証書遺言を作っている場合も多いということです。

私が見た範囲内でも、日付が書いていないとか、判子が押していないなど、

基本的な自筆証書遺言の要件を満たしていないものもありました。

その他、内容がわかりずらいものや、文字の判読がしずらいものもあり、相続登記に使用できるのかどうか、疑問のある遺言書にも遭遇します。

書き残したものも手紙であったり、ノートの1ページであることもありました。

 

この遺言書使えるのかな?? 一概に相続手続きに使えないとは言えない

誰に何を相続させるのか、遺贈したいのか明確でないものでも、内容を特定させるに十分な証拠を集めたり、法務局と打ち合わせたりすることで、その自筆証書遺言だけでは手続きできない場合でも、相続登記に使える場合があります。もちろん、使えない場合もありますが。

なので、この遺言書が有効なのかどうかわからない場合は、

すぐにあきらめず、

一度、専門家に検討してもらうことも考えてみてください。

 

 


編集後記

27日はお月見したでしょうか?

ススキに、お団子、そしてお月様で一杯なんて風情がありますよね~。

近所の花屋さんでススキを売っていて気が付きました。

ススキでなくビールを買って帰りましたが。。(^^;)

 

 

相続人が行方不明のときの相続手続き・遺産分割協議

相続人が行方不明・連絡がとれないときにどうするか

遺産分割の協議は相続人の全員でする必要があります。

よって、

相続人のひとりが行方不明の場合、

遺産分割をすることができません。

不在者の財産管理人を選任

そんなときには、家庭裁判所に不在者の財産管理人を選任することを申し立てます。

不在者の財産管理人が行方不明の人の代理人となって遺産分割の協議をすることになります。

参考:裁判所のホームページ「不在者財産管理人選任」

 

申し立てのご相談などお気軽にご連絡くださいね。

編集後記

週末の土日は、吉祥寺でお祭りでした。
娘は武蔵野八幡宮でスーパーボールをしました。
いろいろなものが値上がりしていますがお祭りの出店も価格が高騰していますね。
スーパーボールも一回500円でした(^^;)

妻(夫)への贈与(夫婦間で居住用不動産を贈与した場合の贈与税の配偶者控除)

結婚期間が20年以上の夫婦間での住宅(居住用に限ります)を贈与した場合、贈与税について、基礎控除(年間110万円)の他に、2000万円までの控除が受けられる制度があります。

国税庁ホームページ 『夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除』

 

国税庁のホームページにあるように、

この控除を受けるためには一定の要件があります。

・結婚している期間が20年以上

・居住用の不動産の贈与であること

別荘の贈与では使えません。

・同じ配偶者から過去にこの制度を使っていないこと。

その他、贈与の翌年3月15日まで居住することなどです。

 

注意点としては、

登記の際の登録免許税や、

不動産取得税は課税されるということ。

贈与税の申告は必要です。

専門家に頼むと、司法書士報酬や税理士報酬もかかります。

 

この記事は平成27年8月の法令に基づいています。

今後、改正される可能性があるので、実際に贈与を行う場合には、国税庁や税理士、司法書士の専門家に相談してくださいね。

 

インターネットで相続税がかかるかどうか判定する無料ソフトを国税庁が提供しました

相続税がかかるかどうかを計算してくれます

日経新聞によると5月11日から始まったサービスのようです。

こういうソフトは前からあったのですが、国税庁の提供なので信頼感がありますね。
国税庁ホームページ 「相続税の申告要否判定コーナー」
この判定コーナーの指示どおりに、
相続人の数や、
不動産、有価証券、預貯金、現金、負債などを入力していくと、
相続税の申告手続きが必要かどうかを判定してもらえます。

遺産が基礎控除を超えるか超えないのか計算してくれるので、
概算ですが、申告の要否がおおよそ分かるようになっています。

路線価などで計算するのが面倒なので、
このソフトが
すごく簡単なわけではありません。

残念ながら相続税のことをあまり知らないと難しいと思います。
パソコンで入力するのが苦手なかたは、
こちらで計算してみるのもいいと思います。

国税庁ホームページ

「相続税の簡易判定シート」(平成27年~用)

土地は概算ですがとりあえず固定資産評価額で計算してもいいですしね。

 

相続税申告が専門でない税理士も多い

計算してみて相続税がかかるかどうか、
微妙なラインであれば、
税理士さんに相談したほうがいいです。

税理士に相談する場合、相続税申告の経験がたくさんある税理士さんにしてください。
意外と相続税の申告をやったことがない税理士さんも多いので、
やはり経験豊富なかたのほうが、
段取りもスムーズですし安心です。

(相続税申告の経験豊富な税理士をご紹介できますので、高杉までお気軽にご相談ください(*^^))
ちなみにこの「相続税の申告要否判定コーナー」以下のような注意点もあります。

 

・相続税の税額を計算するものではない

・相続税の申告書を作成するものではない

・相続開始が平成26年12月31日より前の相続は判定できない

・相続財産の金額が100億円以上の場合は使えない

・相続する土地等(路線価方式)3つ又は4つの道路に接している土地等がある場合は使えない

・配偶者控除や小規模宅地の特例は反映しない

 

 


編集後記

今日は暑かったですね~!
30度いったのでしょうか!?
アイス食べたくなりました(^^;)

 

 

遺産分割協議書の作成で事前に相談してほしいとき・・

相続登記に使える遺産分割協議書にするために

インターネットで調べると、

遺産分割協議書の書き方はわかります。

シンプルな場合は、

インターネットや本で調べて自分で作ることも可能なので自作もおススメです(^^)

 

司法書士に相談してほしい不動産登記に特殊な事情

土地や建物の不動産の名義変更がある場合で、相続登記に使う遺産分割協議書の記載について相談してほしい場合があります。

登記に使えない協議書だと、後から直すのに手間も時間もかかってしまうからです。

司法書士に事前に相談してほしい場合とは、

法務局との事前打ち合わせが必要で、協議書の記載方法が登記に関しての特殊な事情がある場合です。

 

 

・数次相続がある場合

複数の相続がある場合、遺産分割協議書の記載も特殊なものになります。

当事者も多数になる場合は特に注意する必要があります。

 

・相続登記の前に土地を分筆する場合

遺産分割協議書に図面を付けたり、分筆前と分筆後の土地を明確にして協議書を作成します。

 

いま思いついたのは以上の2点ですが、

たぶんまだまだあります(^^;)

 

 


編集後記

連日夏日ですね!

4月は冬の様な気温になったり、

夏のような陽気になったり体調はいかがでしたでしょうか?

私はケヤキ花粉に反応するようで、まだ少しくしゃみがでます(^^;)

ダンゴムシやカメムシも見るようになりました。

娘はまだ2歳半なのですが、とても虫を怖がります。

アリも怖いようです。

自分が子どものころは虫が好きだったけどなぁと少し不思議です。。

先日も武蔵野中央公園に遊びに行きましたが、アリを見つけると固まっていました(^_^;)

 

 

 

 

相続登記に必要な住民票の除票(または戸籍の附票)がない場合。あるいは登記簿上の住所とつながらない場合について。

相続登記には、お亡くなりになられたかたの住民票の除票(または戸籍の附票)が必要です。

相続による不動産の名義変更をするとき、

被相続人(お亡くなりになられたかた)の住所と、登記簿上の住所を確認するために、

被相続人の住民票の除票が必要書類なります。

あるいは、住民票の除票の代わりに戸籍の附票でも大丈夫です。

 

「住民票の除票」と「戸籍の附票」の違い

取得場所

住民票の除票は、

住所地の市区町村役場で取得できます。

 

一方、

戸籍の附票は、

本籍地の市区町村役場で取得できます。

 

住所に関する記載内容

住民票の除票は、

現在の住所と、

前住所が記載されています。

 

戸籍の附票は、

その戸籍のある期間の住所の変遷がすべて記載されています。

(説明がちょっと難しいのですが・・・(^^;))

 

例えば、

平成18年7月18日に改製された戸籍で平成26年2月1日までA市に本籍があり、

平成26年2月1日からB市に転籍した場合。

(住所移転ではなく本籍を移転した場合です)

 

平成18年7月18日から平成26年2月1日までの住所変更は、

A市で取れる戸籍の附票に記載されています。

 

転籍後の平成26年2月1日以降の住所は、

A市の戸籍の附票には載りませんが、

B市でとれる戸籍の附票には載ってきます。

 

住民票の除票と、戸籍の附票どちらを利用したらいいの?

登記簿と住所が繋がればよいので、

住所地か本籍地か行きやすいほうの役所で取ればいいです。

ただ闇雲に取っても、

住所変更をたくさんしていたかたや、

戸籍の改製などで、うまく住所がつながらなくて、

余計な通数をとってしまうおそれもあります。

 

ケースバイケースですので、

司法書士に相談していたいてから取得されると手間が少なくなると思います。

 

 

 


編集後記

武蔵野市のおそば屋さん『中清』に家族で食事に行きました。

日本酒が豊富で新潟のお酒がおいしかったです(^^)

(名前は忘れてしまいました。。。)

おつまみも豊富でおなか一杯になりましたが、

しっかりお蕎麦も美味しくいただきました!

吉祥寺駅からも歩いて行けると思います。12分くらいでしょうか?

 

 

【遺言執行者の実務】処分清算型遺贈

司法書士会のセミナーに参加してきました。

今回は【遺言執行者の実務】のなかでも、比較的やっかいな処分清算型遺贈。

 

事例

法定相続人が遺留分のない兄弟姉妹のみ。

遺言者は不動産を含むいっさいの財産を換価換金し負債を支払った残りの全額を福祉関係の法人に遺贈するという内容のもの。

 

ポイント

・【法定相続人への配慮】

法定相続人である兄弟姉妹はまったく相続できないので不満が出るでしょう。怒るかもしれませんし、とてもナイーブな手続きになります。

通知や報告については、相続人の請求がなくてもマメにするべきでしょう。

・【包括遺贈か特定遺贈か】

包括遺贈の場合、負債があれば負債も承継するので受遺者にとって負債の有無は大きな関心ごと。

・【登記上の問題点】

不動産を換価するために不動産を売却します。その際には売買契約・登記申請人は誰なのか、相続登記との連件申請によらなければならないのかどうか(相続と売買が年をまたぐ場合は要注意)など注意が必要です。

・【税務上の問題点】

受遺者が個人の場合は所得税を申告し、法人の場合は法人税の申告の検討が必要です。

また特に注意が必要なのは法定相続人のほうです。

不動産を売買する前提として相続登記を経由しなければならないという先例があるので、相続登記をするのですが、登記簿上法定相続人に名義が移る形になってしまいます。

法定相続人にはいっさいお金が入らないのであり、(支払う必要のない)所得税、譲渡所得税の関係では税理士と協力し、税務署との打合せも必要でしょう。

 


 

 

手続きが煩雑ですが、受遺者側が、不動産の遺贈を受け付けない場合は処分清算型にする必要が出てきます。

これから増えるかもしれません。

 

【相続登記】亡くなったかた(被相続人)の戸籍ってどこまで必要??

相続による不動産の名義変更をするために必要な書類として、被相続人(亡くなったかた)の戸籍謄本があります。

この戸籍謄本、亡くなった旨の記載がされている戸籍1通では足りません。(遺言書がある場合を除く)

 

なぜ戸籍が必要なの??

そもそもなぜ戸籍が必要なのでしょう。

・・・

そうです。

相続人を確定するためですね。

不動産の名義変更を行う役所である法務局にも提出する必要があります。

 

生まれてから亡くなるまでの戸籍すべてが必要

平均寿命まで生きたとすると、生まれてから亡くなるまでの戸籍は通常3~5通あります。(もっと多い場合もあります)

戸籍は、法律によって様式が変わったときや、結婚や離婚などによって転籍した場合も新たに作られていきます。

引っ越しした場合も戸籍を移すかたもいらっしゃるので、生まれてから亡くなるまでの戸籍の数は人によってまちまちです。

 

6,7通必要になる場合もありますし、市区町村をまたいで転籍されていることもありますので、

相続による名義変更手続きにとって、最初の難関が戸籍の取得になることがあります。

 

司法書士も戸籍取得に関してはお手伝いできるので、お気軽にお問い合わせください。

 

信託と生命保険信託

先日、知人の行政書士の先生にお誘い頂き『信託の機能と生命保険信託の仕組み』というセミナーに参加してきました。

信託はまだ一般には馴染みがうすく、活用事例も少ないですが、実務でも活用していきたいと思います。

生命保険信託は、生命保険をかけ、死亡保険受取人を信託銀行に変更し、死亡後保険会社は保険金を信託銀行に支払い金銭信託に移行。

信託銀行は信託財産を管理運用し、受益者に交付するものです。

この生命保険信託を取り扱っている保険会社もまだほとんどありません。

メリットとしては生命保険を活用することによる財産を作る機能と、相続財産とは別に保険受取人の固有の財産とするように設計できることでしょう。

もっとわかりやすく説明できるようにしなければなりませんね。

生命保険と信託については、相続対策に有効ですので、また記事にしていきたいと思います。

ご紹介いただきました! 「今後もお客様からお客様を紹介される人間であるためにできること」

以前、相続登記をさせて頂いた方から、クライアントを紹介して頂きました。
Mさん、ご紹介して頂きありがとうございます!

ご紹介して頂いた案件も相続登記。

お客様から新しいお客様を紹介して頂いたということは嬉しいことです。

身が引き締まる想いです。
今回のようにご紹介してだくために必要なことを考えてみました。

1.的確迅速な手続きを執行する仕事
仕事をしっかり遂行することは当然ですが必要です。

2.人間力・心の通い合うコミュニケーション
心の通い合うコミュニケーションを大切にしたいと考えています。
まだまだ未熟者ですが(^^;)

きっと1と2のどちらか一方だけでは、紹介して頂けなかったんじゃないかなと思います。

司法書士業務の研鑽を怠らず、人間力も養っていかなければなりません。

日々精進です。

 

司法書士高杉保宏

老後のライフプラン・遺言に共通するのは、将来のありたいカタチを明確にして逆算して今を生きる考え方

老後のお金のこと、遺言に共通することは、将来のありたい姿を明確にして、今どうすればいいかを逆算して考えることです。

将来こうなってほしいという希望をはっきりさせることだけでは十分ではなく、これからどういう行動をすればいいかまで、落とし込むことが大切です。

老後の資金が不安であれば、何歳までにいくら貯めておく必要があるのか。

そのために、銀行預金をするのか、保険を活用するのか、仕事なのか投資なのか。リバースモーゲージなのか。
私は投資は進めていません。投資の専門家ではありませんし、危険性もあり予測できないからです。銀行預金、貯蓄性のある保険をお勧めしています。

遺言も同様に、将来どうなってほしいかを考えることを前提とした手続きです。
遺産分割がスムーズにいくための対策なのか、
節税が目的なのかをハッキリさせましょう。
遺言の作成相談は初回無料です。
遺言の作成を、信頼できて誠実な人に依頼するために、一度試しに相談だけでもというかたも歓迎です。
ただし、真剣に相談されたいというかた限定です。
初回の無料相談も誠心誠意アドバイスさせて頂きますし、売り込みはしません。
お気軽に電話、またはお問い合わせフォームからご連絡ください。